深圳未来5年"高密度建成区城市更新"蓝图曝光！2大高铁+3大轨道枢纽+4个千亿片区…
近日，深圳罗湖区举办“双周发布”城市更新5周年专场，区城市更新和土地整备局有关负责人透露，未来罗湖的城市更新将围绕“一主两区三带”发展新格局，通过渐进式、有机更新，提高城区活力和综合品质，打造旧城改造可持续发展示范区。
据介绍，罗湖的城市更新规划总结为“一、二、三、四、五”，即以“一主两区三带”发展新格局为目标，实现目标的路径被拆分为两大重点项目、三大交通轨道枢纽、四个千亿级片区和五条河流升级改造四个任务。
具体而言，就是围绕“一主两区三带”发展新格局、建设旧城改造可持续发展示范区，加快推进湖贝、蔡屋围两大重点项目，打造火车站、大剧院和清水河三大轨道枢纽，建设笋岗-清水河重点片区、笔架山河沿线、蔡屋围-湖贝深南总部经济廊道及深港口岸经济带，升级改造深圳河、布吉河、笔架山河、清水河、沙湾河五条河流沿线。
罗湖坚持以大片区带动大项目、大项目带动大发展，在全市率先开展湖贝、蔡屋围两大统筹片区的更新改造工作，并有望在“十四五”期间初具规模。
通过更新统筹释放34公顷用地空间，将湖贝片区打造成国际消费中心、传承历史文脉的人文艺术中心及粤港澳大湾区的中心地标；
蔡屋围片区通过对标国际顶级品质地标型城市建筑，依托罗湖区现有的金融、商贸、文化优势，打造为金融商贸中心、文化创新核心、高质量民生典范区。
在轨道交通方面，通过更新与整备，打造火车站、大剧院和清水河三大轨道枢纽，保障深汕高铁清水河站和赣深铁路笋岗动走线等2条高铁线建设，实现区域交通一体化发展。
通过统筹改造将火车站枢纽打造为粤港澳大湾区深港合作重要门户；
大剧院枢纽将作为深圳市内重要轨道换乘中心，服务于红岭金融产业带、蔡屋围高端商业核心区；
清水河枢纽将作为罗湖北部区域核心枢纽，服务于大梧桐新兴产业带、笋岗-清水河时尚特色商贸区。
未来十年，罗湖谋划了4个千亿片区，分别是笋岗-清水河重点片区、笔架山河沿线、蔡屋围-湖贝深南总部经济廊道及深港口岸经济带。
在笋岗-清水河重点片区，未来重点推动完成清水河重点更新单元计划、规划审批工作，整合贡献用地或零散用地，打造集中连片、高效优质的产业空间供给。
笔架山河复明工程既是城市重构也是重生。罗湖将大力推动并完成笔架山河沿线地区更新改造规划编制及推进沿线重点城市更新单元计划申报前期工作，启动笔架山河一期泥岗片区的更新改造工作。此外，深圳河、布吉河、清水河、沙湾河等四条河沿线也将进行升级改造。
通过大片区带动大发展，打造蔡屋围-湖贝深南总部经济廊道，未来的湖贝片区和蔡屋围片区会成为两个巨大的综合体，并吸引总部企业、金融机构进驻。
罗湖拥有三个口岸，在深港口岸经济带建设方面，推动完成深圳火车站与罗湖口岸片区更新统筹规划审批，推动口岸周边更新、棚改项目相关审批工作。
【双周发布】效果图抢先看！
三大轨道枢纽、四个千亿片区......新罗湖再出发！
今年8月29日
罗湖区迎来了
城市更新改革事权下放五周年
陈磊峰表示，五年来，罗湖区着力探索“高密度建成区城市更新”的罗湖样本，逐步破解空间瓶颈，初步迎来蝶变新生。
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罗湖：早期旧改先行者
罗湖辖区总面积
约78.75平方公里
其中建成区35.08平方公里
生态保护区43.67平方公里
建成区占辖区面积的44%
呈现出“一半山水一半城”的空间格局
而建成区面积中，旧工业区、旧商业区、旧居住区、旧城中村等俗称的“四旧”面积达到了8.3平方公里，占建成区面积的24.6%。空间瓶颈成为制约罗湖发展的一大因素。
在这种情况下
罗湖成为了早期旧改的先行者
罗湖五年城市更新“成绩单”
罗湖五年来城市更新
取得了哪些成效呢？
小伙伴们请戳视频查看~
经过五年探索
罗湖通过城市更新为城区功能布局
民生服务、产业发展、环境品质等方面
的可持续发展打下了坚实的基础
这份“成绩单”，请查收
一是构建城区总体新格局
高起点、大手笔规划打造蔡屋围-湖贝深南总部经济廊道、笋岗-清水河重点片区、深港口岸经济带、笔架山河沿线更新及全域复明工程等四大千亿片区，涉及总范围约12平方公里，占建成区面积的35%，将加速形成“一主两区三带”的发展新格局。
二是释放城市发展新空间
目前罗湖区登记在册项目117个，列入更新计划项目83个，完成规划审批65个，已竣工项目32个，在建项目40个，实现土地供应107.7公顷，规划建筑面积约1171万平方米，其中产业空间783万平方米，已建成建筑面积约317万平方米，为再造一个新罗湖迈出了坚实一步。
三是树立民生幸福新标杆
规划中小学10所，幼儿园19所，落实社区健康服务中心、党群服务中心等非独立占地的公共设施建筑面积35.8万平方米，规划配建人才住房和保障性住房约5682套。
保障深汕高铁清水河站和赣深铁路笋岗动走线等2条高铁线、4条地铁线及春风隧道等重大项目建设，规划新建市政道路83条，公交首末站18座，变电站9座。
四是实现产业经济新增长
已初步建成水贝-布心黄金珠宝产业集聚区150公顷，完成大梧桐新兴产业带一期整备31.6公顷，正在推进红岭创新金融产业带、清水河片区重点更新单元102公顷。规划提供产业用房建筑面积783万平方米，已建成产业用房141万平方米。
2016年以来罗湖区城市更新固定资产投资累计720亿元，年均占全区总额约60%。试点以来，平均每年固定资产投资相当于改革前三年固定资产投资的总和。城市更新土地收益连续多年全市第一，为罗湖加快补齐民生短板、推动公共及市政配套设施建设提供了有力的保障。
图片仅供效果展示，以政府最终审批为准
五是塑造空间环境新品质
结合城市更新持续推进笔架山河、布吉河、清水河等水域的污染治理和岸线修复，落实暗渠复明。已初步打造笋岗艺展中心等一批特色文化场所，并持续推动东门老街、渔民村等人文地标建设。
打造城市更新的罗湖样本
五年来
结合城区实际
在体制机制等方面先行先试
探索出高密度建成区
城市更新的“罗湖样本”
一是推动“简化流程+提质增效”
破解城市更新推进慢的问题
二是强调“全域研究+主动谋划”
破解无序开发、多点开花问题
✍通过全域基础研究，筑牢城市更新基础。
✍通过高标准规划，准确把握城市更新方向。
✍通过主动谋划，指导重点片区及重点改造项目。深圳火车站-罗湖口岸改造项目已纳入粤港澳大湾区建设重点项目；笔架山河复明及沿线片区改造已纳入深圳建设中国特色社会主义先行示范区行动方案，力争打造为联合国《2030年可持续发展议程》的标杆项目。
笔架山河沿线片区综合规划效果图，以政府最终审批为准
三是推进“片区统筹+综合提升”
破解城市更新碎片化问题
坚持以大片区带动大项目、大项目带动大发展，在全市率先开展湖贝、蔡屋围两大统筹片区的更新改造工作。湖贝统筹片区于2019年9月正式动工，统筹片区的实施为全市重点更新单元政策的出台提供了有益的借鉴。今年将继续推动清水河片区重点更新单元，以及笔架山河泥岗片区重点更新单元的计划和规划审批。
四是践行“河道复明+沿线更新”
破解可持续发展难题，推动城市双修
五是协同“综合整治+拆除重建”
破解大拆大建和历史文化保护难题
通过“绣花功夫”、有机更新实现历史文化的挖掘、活化和利用，强化罗湖地域特色，挖掘岭南文化，弘扬改革开放文化。
下面以两个项目为例
一起来康康~
湖贝统筹片区项目
金威啤酒厂城市更新项目
六是探索“政府主导+多举联动”
破解“拆迁难”等市场失灵问题
✍在木头龙更新项目中率先探索开展零星房屋征收，破解木头龙片区更新十年拆迁困局，该项目已于今年3月正式开工；为解决城市更新拆迁难进行了实践探索，也为《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》中的“个别征收模式”提供立法借鉴。
✍在清水河土地征收中，借助申报清水河片区重点更新单元规划统筹，解决了清水河仓库区15.45万平方米历时十余年的土地历史遗留难题，保障地铁14号线清水河站顺利建设。
✍在深圳火车站-罗湖口岸更新统筹片区规划中，不但消除安全隐患，还解决了火车站更新片区居住回迁安置问题、支持了重大交通设施建设，为片区交通枢纽扩容及产业升级腾出了空间。
未来的罗湖是这样的！
你对罗湖的未来
有哪些想象呢？
我们把它简单的概括为
“一、二、三、四、五”
01
一个目标：
未来将围绕“一主两区三带”发展新格局，建设旧城改造可持续发展示范区。“一主两区三带”包括总部经济主廊道、国际消费服务核心区、文化生态休闲区和深港口岸经济带、大梧桐新兴产业带、红岭新兴金融产业带。
02
两大抓手：
加快推进湖贝、蔡屋围
两大重点项目
力争在“十四五”期间初具规模
湖贝片区：
通过更新统筹释放34公顷用地空间，打造国际消费中心、传承历史文脉的人文艺术中心及粤港澳大湾区的中心地标；该项目规划的商业总量相当于3-4个万象城的体量。
湖贝片区改造效果图，以政府最终审批为准
蔡屋围片区：
通过对标国际顶级品质地标型城市建筑，依托罗湖现有的金融、商贸、文化优势，打造为金融商贸中心、文化创新核心、高质量民生典范区。
蔡屋围片区改造效果图，以政府最终审批为准
03
三大轨道枢纽：
通过更新与整备
打造火车站、大剧院和清水河
三大轨道枢纽
实现区域交通一体化发展
火车站枢纽：
通过统筹改造打造粤港澳大湾区深港合作重要门户。
火车站片区改造效果图，以政府最终审批为准
大剧院枢纽：
将作为深圳市内重要轨道换乘中心，服务于红岭金融产业带、蔡屋围高端商业核心区。
清水河枢纽：
将作为罗湖北部区域核心枢纽，服务于大梧桐新兴产业带、笋岗-清水河时尚特色商贸区。
清水河片区改造效果图，以政府最终审批为准
04
四个千亿片区：
笋岗-清水河重点片区
笔架山河沿线
蔡屋围-湖贝深南总部经济廊道
及深港口岸经济带
笋岗-清水河重点片区:
未来重点推动完成清水河重点更新单元计划、规划审批工作，整合贡献用地或零散用地，打造集中连片、高效优质的产业空间供给；
笋岗-清水河片区更新改造效果图，以政府最终审批为准
笔架山河沿线：
将大力推动并完成笔架山河沿线地区更新改造规划编制及推进沿线重点城市更新单元计划申报前期工作，启动笔架山河一期泥岗片区的更新改造工作；
泥岗片区更新效果图，以政府最终审批为准
蔡屋围-湖贝深南总部经济廊道：
将加快湖贝统筹片区更新改造，推动蔡屋围统筹片区开工建设，通过大片区带动大发展；
蔡屋围-湖贝深南总部经济廊道效果图，以政府最终审批为准
深港口岸经济带
推动完成深圳火车站与罗湖口岸片区更新统筹规划审批，加快推进深南东-新秀片区的改造工作，推动口岸周边更新、棚改项目相关审批工作。推进船步街片区、边检二大院的规划及实施。
深港口岸经济带效果图，以政府最终审批为准
05
五条河流沿线升级改造：
深圳河、布吉河、笔架山河、清水河、沙湾河。
站在深圳经济特区
建立四十周年的新起点
罗湖将抢抓“双区驱动”的历史性机遇
不忘初心，砥砺奋进
在更新过程中坚守
罗湖“一半山水一半城”的本底
涵养一半山水，深耕一半城区
真正实现罗湖高质量可持续发展
经过不懈努力
城市更新一定
能够让罗湖更美好！
来源：罗湖“双周发布”、新时代新罗湖
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蔡屋围统筹片区更新改造
规划定位：打造为商业办公、居住、教育等功能，项目将依托罗湖现有的金融、商贸、文化优势，将该片区定位为金融商贸中心、文化创新核心、高质量民生典范区。
项目范围：东抵万象街、南临滨河大道，西依红岭中路、北靠红桂路，位于罗湖区与福田区的交汇处，毗邻荔枝公园，深南东路穿行其间，为深圳传统金融商业中心区。
笋岗一清水河片区
项目定位：全市17个重点区域之一，目前在建产业项目12个，近三年完成投资共计约244.1亿元，建成后可新增产业空间约211.4万平方米。片区将瞄准罗湖目前的优势产业、战略性新兴产业，推动产业项目的转型升级，打造成国际消费中心及创意总部基地。
笋岗片区结合现有产业基础，大力发展具有国际化、特色化、专业化的综合性商业商贸功能，未来将打造集文化、休闲、旅游为一体的体验式消费核心区。清水河重点更新单元围绕规划的高铁、地铁枢纽，通过城市更新促进片区整体转型发展，打造集新型产业、商业、居住及公共配套等功能为一体的科创智慧城区。
布吉河（罗湖段）沿线地区综合发展规划
规划定位：通过学习借鉴美国芝加哥河、首尔清溪川治理模式，以布吉河为轴，践行“一河六圈”的国际消费核心区理念，开展河道安全复明，改善布吉河沿线环境景观，增加沿河文化特质与休闲旅游功能，塑造多个城市活力热点，全面提升罗湖“国际消费中心”整体形象，使之成为展示罗湖高品质发展成就的示范性河流。
笔架山河上盖沿线更新改造规划
规划定位：笔架山河，现状主要为暗渠形式，下穿城市高密度建成区，部分河道暗渠和上盖建筑存在较大安全隐患。目前正对笔架山河道揭盖复明开展研究，打造生态引领、安全活力的水脉绿道，建设与自然融合的“城市滨水公园社区”，力争打造成为可持续发展议程创新示范区的标杆项目之一。
来源：深圳梦（微信号ID：SZeverything）综合
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